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Tendances et contre-mesures du développement du marché foncier en Chine

Publié le:2014-07-18 | Augmenter la taille du texte | Réduire la taille du texte

Par:Zhang Jie | Source:Guangming Daily

  Depuis 2009, le Groupe de recherche sur l’indice du marché foncier chinois établit un indice du marché foncier chinois (en anglais China Land Index, en abrégé CLI) qui est basé sur des données telles que la taille du marché, le prix de la cession des terres, la structure de l'offre, l'intensité d’utilisation et la santé de l’immobilier. Cet indice est le fruit d’un grand nombre de recherches, de calculs de simulation et de vérifications des données. Le groupe, qui est composé par des chercheurs provenant du ministère des Ressources foncières, de l'Académie des sciences sociales de Chine et de l'Université commerciale et économique de la capitale a en outre, à partir de données allant de 2004 à 2014, dressé un tableau des tendances du marché foncier chinois.

  La dynamique du marché foncier chinois durant le premier trimestre de 2014:  une analyse synthétique du CLI

  Selon les données de 2014, le CLI a connu une baisse très sensible. Celle-ci reflète la tendance à la différenciation du marché foncier chinois selon les régions et la diversification du paysage urbain du pays. Elle reflète aussi la force endogène du développement du marché de la terre sous l’influence du processus national d'urbanisation et des réformes de modernisation, ainsi que la continuité des politiques de régulation du marché foncier de la Chine. Bien qu’il faille tenir compte des facteurs trimestriels (notamment l’influence exercée par la convocation des deux assemblées), d’un point de vue à long terme, on peut affirmer que cette chute est normale et que son amplitude reste dans des limites raisonnables.

  L’analyse des indices particuliers reflète le rôle et l’influence des politiques d’ajustement dans le processus de transformation du marché des terres en Chine : d'une part, après une décennie de réglementation de l'immobilier, la réglementation des politiques du marché de la terre a trouvé un degré de stabilité et de continuité certain ; de l’autre, la tenue des deux assemblées, en révélant les intentions à long terme du gouvernement central concernant la réforme du régime foncier, la maîtrise des questions démographiques, la poursuite de l’urbanisation et l’accroissement du rôle du marché, a eu un effet considérable sur l’état du marché foncier. Si l’on tient compte des tendances du développement sur les plans national et international, les changements observés dans l'indice CLI pour le premier trimestre de 2014 montrent la tendance à la marchéisation accélérée des facteurs fonciers en Chine, laquelle s’inscrit dans la ligne du changement de mode de développement de l’économie chinoise.

  Analyse des indices de la taille du marché, des prix de la cession des terres et de la santé de l'immobilier

  La première chose à noter est la diminution de moitié de l'index de la taille du marché. L'analyse des données montre que, compte tenu de la situation macro-économique, la taille globale du marché des terrains reste considérable en Chine et que la forte baisse observée n’est qu’une fluctuation normale dans l’état de l’offre et de la demande ; par ailleurs, la chute indéniable de l’offre de terrains reflète l’efficacité de la politique de macrorégulation du gouvernement.

  La deuxième est la légère augmentation de l'indice des prix de cession des terrains, qui s’inscrit dans une tendance longue à la stabilité. Cette hausse reflète l’effet considérable qu’ont eu les mesures de régulation prises au niveau national et local, la politique de différenciation régionale  et la rigidité de la demande du marché foncier lui-même. Il est intéressant de noter qu’ont diminué à la fois la surface des terrains acquis par les sociétés immobilières et la surface des logements marchands vendus par rapport à la même période de l’année passée alors que diminuaient aussi les investissements dans l’immobilier.  Pour la première fois depuis sept trimestres, l’indice des prix des terrains a baissé dans les 105 villes étudiées. À Beijing, Shanghai et dans une série d'autres villes le taux de profit sur la vente de terrains commercialisables a atteint 49,17 pour cent en moyenne, et l’on observe une différenciation entre le centre et les zones périphériques.

  La troisième est la chute de l'indice de prospérité de l'immobilier. Les données trimestrielles reflètent une situation dans laquelle le marché dépend à la fois à court terme des mesures de stimulation des politiques macro-économiques du gouvernement et à plus long terme des fluctuations du marché. L’indice montre l’évolution interne du marché sous l’influence des politiques du gouvernement visant à une croissance stable, à la restructuration économique, au changement du mode de développement et à l’accélération des réformes.

  Dans l'ensemble, les effets combinés des politiques d’urbanisation et d’introduction de l’économie de marché, des politiques fiscales et foncières à court terme, et des mesures de stimulation prises par les gouvernements locaux ont fait que le marché foncier chinois a commencé durant le premier trimestre de 2014 à mieux s’adapter à l'offre et la demande.

  Propositions pour développer le marché foncier en Chine sous la nouvelle urbanisation

  Comprendre les fluctuations du marché et y répondre de manière objective. D’après l’indice CLI pour le premier trimestre, le marché des terrains et le rendement de l’immobilier se sont tous deux fortement contractés. Les fluctuations du marché sont un ajustement naturel dans l’utilisation et l'offre et la demande de ressources. Lorsque se produit une nette fluctuation du marché, il faut y voir l’influence des attentes des acteurs économiques, de la main du politique et de la recherche de l’équilibre entre l'offre et la demande. Cela correspond aux lois objectives de l’économie de marché. Il y a dans les fluctuations du marché des terrains une rationalité, une nécessité et une adaptabilité. Un véritable marché du foncier s’ajuste et se développe en fluctuant. Pour que le marché du foncier en Chine se développe de manière durable et scientifique, il convient d'envisager le court et le long terme, la partie et le tout, le marché et l’État ; d’ajuster, sur la base de l'évolution du marché, les orientations et les mesures à prendre, d’éviter à travers ces réglages fins, des fluctuations exagérées ou trop longues, de manière à préserver la croissance stable du marché des terrains.

  Maîtriser les fluctuations du marché et utiliser à plein le rôle de l’allocation des ressources. Pour développer et améliorer le marché des terrains, il faut à la fois une amélioration quantitative qui permette au marché de l'offre de terrains et aux autres marchés connexes de gagner en volume et une amélioration qualitative qui permette aux prix de refléter plus fidèlement l’évolution du marché. Il faut aussi que l’utilisation des terrains se fasse de manière plus équilibrée et scientifique. Par conséquent, il faut se garder de perturber les mécanismes d’autocorrection des fluctuations de faible amplitude pour maîtriser les tendances raisonnables du marché des terrains en faisant jouer pleinement leur rôle aux mécanismes du marché dans le domaine des prix, des structures, de l’intensité, de la cession et de l’offre et de la demande, de manière à ce que le marché du foncier s’adapte au développement stable et sain de l’économie chinoise dans sa globalité tout en le stimulant, et de manière à ce qu’il puisse jouer un rôle déterminant dans l’allocation des ressources en terres.

  En relation étroite avec la nouvelle urbanisation, ajuster en temps opportun l'aménagement du territoire. Grâce à une distribution rationnelle et à un guidage efficace, un aménagement du territoire scientifique ne peut que favoriser l’optimisation des structures et élever l'efficacité, aider à résoudre la question de la demande de terrains industriels au cours de l'urbanisation et fournir l'élan du marché et un soutien au développement à l'urbanisation nouvelle à partir des éléments du foncier. Le marché du foncier actuel doit soutenir et accompagner la planification et la mise en œuvre de la nouvelle urbanisation nationale ; du point de vue du développement du marché foncier et de l’intrication des facteurs, par la transformation de l'utilisation des terres, il doit permettre d’améliorer le mode du développement urbain et la qualité du développement économique, et amener les ressources du marché foncier à contribuer à la nouvelle urbanisation. Il doit, dans l’élaboration de mécanismes d’harmonisation des lieux d’origine et de coordination de l’utilisation de terrains et avec les mouvements de population, dans la différenciation du développement régional et l’utilisation de terrains pour l’urbanisation, dans le guidage par le marché et l’orientation administrative, mettre en valeur le rôle de réglage global fin consistant à maîtriser l’espace tout en procédant à une utilisation rationnelle de celui-ci.

  Sur la base des politiques de macrodéveloppement, procéder à une différenciation de la structure de l'offre de terrains. Compte tenu de la situation complexe du marché des terres, il faut élaborer et appliquer des politiques de l’offre de terrain souples et adaptées aux différentes situations à partir d’une analyse de l’état du marché au cours de ces deux dernières années ou des macropolitiques décidées par l’État central après le XIIIe congrès, notamment celles qui concernent l'aménagement du territoire, la politique régionale, ainsi que les projets de politique industrielle et d’amélioration du niveau de vie de la population. Il s’agit par exemple des mesures visant à contrôler par région et à réduire proportionnellement la quantité de terres réservées aux usages non agricoles conformément à la politique de limitation stricte de l’expansion des terres non agricoles et de garantie de l’urbanisation ; d’appliquer des politiques différentes selon qu’il s’agit de mégalopoles comme Beijing et Shanghai, de villes dites « de première ligne » ou d’autres agglomérations ; il faut soutenir les projets de fusion, de coopération entre régions, de création de bandes économiques dans les bassins des grands fleuves et d’agglomération de villes qui correspondent au modèle d’urbanisation souhaité par le gouvernement tout en luttant contre l’accaparement et le gaspillage de terres. C’est pourquoi il faut élaborer des politiques spécifiques adaptées à chaque lieu ; on s’efforcera d’élever le niveau d’économie et d’intensité par le système annuel souple de cession de nouveaux terrains industriels, par la prolongation des délais de cession de terrain à des projets industriels à caractère général et par une politique de cession de terrain à l’industrie à un prix qui ne soit pas inférieur au prix moyen du terrain dans la région considérée.